Что влияет на российский рынок жилья: ключевые факторы

Российский рынок жилья остаётся одним из динамичных секторов экономики, в котором синергия экономических и политических процессов напрямую отражается на ценах и активности покупателей. В первой половине 2025 года ключевая ставка Банка России достигла 20 %, а средняя доходность по вкладам топ-10 банков превысила 15,5–16 %. Эти показатели, наряду с уровнем инфляции, программами льготной ипотеки и курсом рубля, задают тон всему рынку недвижимости и формируют ожидания инвесторов и конечных потребителей.

Политико-экономические тренды

Общий фон политических решений и макроэкономических показателей в значительной мере определяет ситуацию на рынке жилья. Динамика доходов населения, уровень безработицы и покупательское настроение влияют на спрос. Так, во время пандемии COVID-19 снижение доходов сочеталось с введением льготной ипотеки, что спровоцировало рост цен на новостройки и вторичное жилье. Аналитики отмечают, что подобные программы оказывают краткосрочный и долгосрочный эффект на спрос и предложение.

Роль ключевой ставки и ипотечного кредитования

Ключевая ставка Банка России напрямую влияет на стоимость ипотечных кредитов и, следовательно, на платежеспособность покупателей. При повышении ставки ипотека удорожает, покупатели постепенно уходят с рынка, а цены на жилье могут стагнировать или снижаться. При снижении ставки ипотечная нагрузка становится более комфортной, что стимулирует спрос и способствует росту цен. Однако при плавном снижении ставки часть потенциальных покупателей выжидает более выгодных условий, откладывая заключение сделок до снижения ставок до уровня 12–15 %.

Доходность вкладов и валютный курс

Ставки по банковским вкладам напрямую связаны с уровнем ключевой ставки: когда доходность вкладов превышает среднюю арендную доходность, инвесторы предпочитают депозиты, а не недвижимость. Сегодня, по данным Банка России (Источник: https://cbr.ru/), средняя ставка по депозитам удерживается на уровне 15,5–16 %. Эффект от ослабления рубля проявляется в удорожании импортных стройматериалов и росте себестоимости проектов комфорт- и бизнес-класса, а также в росте спроса на жильё как защиту от валютных рисков.

Перспективы спроса и ценовые тренды

До снижения ключевой ставки до уровня менее 15 % ипотека останется дорогой, и спрос сохранит дефицитный характер. В сегменте новостроек цены в ближайшие месяцы вряд ли снизятся: застройщики ограничены себестоимостью и финансовыми обязательствами. Вторичный рынок будет испытывать стагнацию из-за нежелания продавцов корректировать цены. Лишь значительное удешевление ипотеки и снижение доходности депозитов спровоцируют новые волны покупательской активности.

Источник: Банк России (https://cbr.ru/)

Вам так же будет интересно узнать: Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости